Opendoor

Opendoor ... εδώ ...

Διαπραγματεύεται στο Nasdaq με τον κωδικό OPEN ... εδώ ....

Presentation Opendoor ... εδώ ...
Investors Opendoor ... εδώ ...

Προηγούμενη αναφορά ... εδώ ... και ... εδώ ...

Αριθμός μετοχών : Σύνολο 728.896.889 μετοχές

Τομέας : iBuying - Real Estate
Αριθμός εργαζομένων : 1.470

IPO : 10 δολάρια ανά μετοχή.  Έναρξη διαπραγμάτευσης, 21 Δεκεμβρίου του 2020.
Εισήλθε στον Nasdaq μέσω μιας συγχώνευσης με το SPAC IPOB του Chamath Palihapitiya σε μια συμφωνία που αποτίμησε την εταιρία σε χρηματιστηριακή αξία 4,8 δισεκατομμύρια δολάρια.

Όταν η Opendoor εισήχθη, το 2020, στο χρηματιστήριο μέσω του SPAC του Chamath, εξελισσόταν ένα κύμα χρηματιστηριακής τρέλας και αγοράς διαφόρων SPAC με στόχο την επίτευξη μεγάλων κερδών σε πολύ μικρά χρονικά διαστήματα. Αυτή η φρενίτιδα οφείλονταν στα χαμηλά επιτόκια και στην ευφορία της αγοράς μετά την άρση των lock downs λόγω Covid. Οι επενδυτές διοχέτευαν χρήματα στα πιο επικίνδυνα περιουσιακά στοιχεία, ανεβάζοντας τις ζημιογόνες τεχνολογικές νεοσύστατες εταιρείες σε αστρονομικές αποτιμήσεις.

Οι μετοχές της Opendoor κορύφωσαν στα 39,24 δολάρια την 11η Φεβρουαρίου του 2021, με κεφαλαιοποίηση αγοράς λίγο πάνω από 22,5 δισεκατομμύρια δολάρια. Αλλά μέχρι το τέλος του ίδιου έτους, οι μετοχές διαπραγματεύονταν κάτω από τα 15 δολάρια, πριν καταρρεύσουν κατά 92% το 2022, κλείνοντας το έτος στα 1,16 δολάρια.

Η αύξηση των επιτοκίων έπληξε ολόκληρο τον τεχνολογικό τομέα, πλήττοντας ιδιαίτερα σκληρά την Opendoor, καθώς το αυξημένο κόστος δανεισμού μείωσε τη ζήτηση για κατοικίες.

Δραστηριότητα
Η Opendoor ασχολείται με αγοραπωλησίες ακινήτων. Έχει ψηφιακή εμπειρία και μέσω διαδικτύου εξυπηρετεί τους πελάτες της στην αγορά και πώληση σπιτιού. Η Opendoor επιτρέπει στους ιδιοκτήτες σπιτιού να πωλούν και να αγοράζουν διαδικτυακά με λίγα πατήματα ενός κουμπιού, παρέχοντας μεγαλύτερη απλότητα, σιγουριά και άνεση από ποτέ.
Η κατοικημένη ακίνητη περιουσία είναι μια από τις μεγαλύτερες αγορές στις ΗΠΑ με ετήσιες πωλήσεις 4,5 εκατομμυρίων κατοικιών αξίας 2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, με λιγότερο από 1% διείσδυση στο διαδίκτυο.
Για τους καταναλωτές, η τρέχουσα διαδικασία αγοράς ή πώλησης ενός σπιτιού είναι περίπλοκη, αβέβαιη, χρονοβόρα και όχι λειτουργική. Η Opendoor, ως πρωτοπόρος και ηγέτης της αγοράς στο iBuying, βελτιστοποιεί τη συναλλαγή και φέρνει διαδικτυακή εμπειρία μεταξύ των αγοραστών και των πωλητών.

Η Opendoor είναι μια εταιρεία iBuyer που αγοράζει σπίτια απευθείας από τους πωλητές και τα μεταπωλεί. Αυτό προσφέρει μια γρήγορη και βολική εναλλακτική λύση στην παραδοσιακή διαδικασία πώλησης ακινήτων.
Η διαδικασία πώλησης ενός σπιτιού στην Opendoor είναι σχετικά απλή και συνοψίζεται στα εξής βήματα:

• Αίτηση Online Προσφοράς: Ο πωλητής επισκέπτεται την ιστοσελίδα της Opendoor και συμπληρώνει μια φόρμα με πληροφορίες για το σπίτι του (διεύθυνση, χαρακτηριστικά, κατάσταση κ.λπ.).

• Λήψη Προσφοράς: Εντός 24 ωρών, η Opendoor παρέχει μια δωρεάν, μη δεσμευτική προσφορά μετρητών για το ακίνητο. Αυτή η προσφορά βασίζεται σε αλγόριθμους που λαμβάνουν υπόψη δεδομένα της αγοράς και τα χαρακτηριστικά του σπιτιού.

• Επιθεώρηση Κατοικίας: Εάν ο πωλητής αποδεχτεί την προσφορά, η Opendoor θα κανονίσει μια επιθεώρηση του σπιτιού. Αυτή η επιθεώρηση είναι για να εκτιμηθούν τυχόν επισκευές που μπορεί να χρειαστούν. Η Opendoor πληρώνει για αυτήν την επιθεώρηση.

• Προσαρμογή Προσφοράς & Οριστική Προσφορά: Μετά την επιθεώρηση, η Opendoor μπορεί να προσαρμόσει την αρχική προσφορά της, αφαιρώντας το εκτιμώμενο κόστος για τις απαραίτητες επισκευές. Στη συνέχεια, παρουσιάζει την τελική της προσφορά.

• Επιλογή Ημερομηνίας Κλεισίματος: Εάν ο πωλητής αποδεχτεί την τελική προσφορά, μπορεί να επιλέξει την ημερομηνία κλεισίματος που του ταιριάζει, συνήθως εντός 10 έως 60 ημερών. Αυτό προσφέρει ευελιξία, καθώς ο πωλητής δεν χρειάζεται να περιμένει να βρει αγοραστή ή να ασχοληθεί με τις προθεσμίες του δανείου.

• Κλείσιμο Πώλησης: Ο πωλητής υπογράφει τα απαραίτητα έγγραφα και λαμβάνει τα χρήματα.

Η Opendoor πωλεί τα σπίτια που αγοράζει μέσω της πλατφόρμας της. Η διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού έχει ως εξής:

• Αναζήτηση Ακινήτων: Οι αγοραστές μπορούν να αναζητήσουν ακίνητα που ανήκουν στην Opendoor μέσω της ιστοσελίδας ή της εφαρμογής της.

• Αυτόνομες Επισκέψεις: Ένα από τα βασικά πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα για τους αγοραστές να επισκεφθούν τα σπίτια μόνοι τους, οποιαδήποτε στιγμή της ημέρας, χρησιμοποιώντας την εφαρμογή της Opendoor για να ξεκλειδώσουν την πόρτα.

• Υποβολή Προσφοράς: Οι αγοραστές μπορούν να υποβάλουν μια προσφορά online. Η Opendoor συχνά διαφημίζει την δυνατότητα "αγοράς απευθείας από την Opendoor" χωρίς προσφορές ή ανταγωνισμό, με μια απλή τιμή.

• Σύναψη Συμβολαίου: Εάν η προσφορά γίνει αποδεκτή, ο αγοραστής υπογράφει το συμβόλαιο.

• Δυνατότητα Υπαναχώρησης: Η Opendoor προσφέρει συνήθως μια περίοδο κατά την οποία ο αγοραστής μπορεί να υπαναχωρήσει και να λάβει πίσω την προκαταβολή του, εάν αλλάξει γνώμη πριν το κλείσιμο.

• Κλείσιμο Αγοράς: Ολοκληρώνονται οι τυπικές διαδικασίες κλεισίματος (δάνειο, νομικοί έλεγχοι κ.λπ.) και ο αγοραστής γίνεται ιδιοκτήτης.

Οι χρεώσεις της Opendoor για τους πωλητές είναι οι εξής

• Service Charge (Χρέωση Υπηρεσιών): Αυτή είναι η βασική χρέωση της Opendoor και ανέρχεται συνήθως στο 5% της τιμής πώλησης του ακινήτου. Αυτό το ποσοστό είναι παρόμοιο με την προμήθεια ενός κτηματομεσίτη στην παραδοσιακή πώληση.

• Condition Adjustment (Προσαρμογή Κατάστασης/Επισκευές): Αυτή η χρέωση καλύπτει το κόστος των επισκευών που μπορεί να χρειαστεί το σπίτι για να είναι έτοιμο προς μεταπώληση. Η Opendoor εκτιμά αυτό το κόστος μετά την επιθεώρηση και το αφαιρεί από την τελική προσφορά της. Δεν υπάρχει ένα σταθερό ποσοστό για αυτό, καθώς εξαρτάται από την κατάσταση του κάθε ακινήτου, αλλά εκτιμάται ότι κυμαίνεται από 1% έως 2% ή και περισσότερο.

• Closing Costs (Έξοδα Κλεισίματος): Όπως σε κάθε πώληση ακινήτου, υπάρχουν τυπικά έξοδα κλεισίματος (π.χ., έξοδα τίτλου, φόροι μεταβίβασης, δικηγορικά έξοδα). Αυτά ανέρχονται συνήθως σε περίπου 1% της τιμής πώλησης.

• Late Checkout Fees (Χρεώσεις Καθυστέρησης Αποχώρησης): Εάν ο πωλητής χρειαστεί να παραμείνει στο σπίτι μετά την καθορισμένη ημερομηνία κλεισίματος, ενδέχεται να επιβληθούν ημερήσιες χρεώσεις (π.χ., $100-$400/ημέρα) και μια εγγύηση.

Συνολικά, το κόστος για έναν πωλητή που χρησιμοποιεί την Opendoor μπορεί να κυμαίνεται από 5,5% έως 10% ή και περισσότερο της τιμής πώλησης, όταν συνυπολογιστούν η χρέωση υπηρεσιών, οι επισκευές και τα έξοδα κλεισίματος. Ενώ η Opendoor διαφημίζει διαφάνεια στις χρεώσεις, είναι σημαντικό για τους πωλητές να κατανοήσουν ότι η αρχική προσφορά μπορεί να μειωθεί σημαντικά μετά την επιθεώρηση λόγω των εκτιμώμενων επισκευών.

Για τους αγοραστές, οι χρεώσεις είναι παρόμοιες με αυτές μιας παραδοσιακής αγοράς ακινήτου (έξοδα κλεισίματος, πιθανές αμοιβές μεσίτη εάν χρησιμοποιούν δικό τους μεσίτη κ.λπ.). Η Opendoor προσφέρει την ευκολία μιας γρήγορης και απλοποιημένης διαδικασίας, συχνά χωρίς ανταγωνιστικές προσφορές.

Στις 6 Ιουνίου 2025 η διοίκηση της Opendoor ήταν τόσο απεγνωσμένη να επαναφέρει την πεσμένη τιμή της μετοχής της πάνω από το 1 δολάριο και να παραμείνει εισηγμένη στο Nasdaq, που πρότεινε ένα reverse split. Ανακοινώνεται reverse split — που θα κυμαίνονταν από 1 προς 10 έως 1 προς 50 — για να μπορέσει να συνεχίσει να διαπραγματεύεται η μετοχή στον Nasdaq, καθώς είχε πέσει κατά πολύ κάτω του 1 δολαρίου. Μια τέτοια κίνηση είναι απολύτως απαραίτητη και οι μέτοχοι καλούνται να ψηφίσουν επί της πρότασης στις 28 Ιουλίου.

Εκεί ακριβώς κάνει την εμφάνιση του ο Jackson ...
«Νομίζω ότι είναι μια απαίσια ιδέα», είπε. «Αυτά τα πράγματα συνήθως ενισχύουν περαιτέρω την πορεία μιας εταιρείας προς την αφάνεια αντί να προμηνύουν κάποια μεγάλη επιστροφή»

Έτσι η μετοχή ξεκίνησε να κινείται ανοδικά τις επόμενες πέντε εβδομάδες.
Η άνοδος οφείλεται στις αναρτήσεις στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης του διαχειριστή hedge fund Eric Jackson, ο οποίος υπέφερε μαζί με την Opendoor κατά τη διάρκεια της ύφεσης της αγοράς το 2022.
Η καμπάνια του Τζάκσον είναι να φτάσει η μετοχή της Opendoor στα 82 δολάρια. Ακόμα και μετά την άνοδο αυτής της εβδομάδας, διαπραγματεύεται στα 2,29 δολάρια.

O Eric Jackson είναι ο ιδρυτής, πρόεδρος και διαχειριστής του χαρτοφυλακίου της EMJ Capital Ltd. Ιδρυσε την EMJ Capital Ltd. το 2017, ένα fund που εστιάζει κυρίως σε επενδύσεις στον κλάδο της τεχνολογίας και των μέσων ενημέρωσης

Πριν ιδρύσει την EMJ Capital, ο Jackson ήταν:

• Διαχειριστής στην SpringOwl Event Driven Partners (2014-2016), όπου είχε εμπλακεί ως επενδυτής σε εταιρείες όπως η Yahoo και η Viacom.

• Συνιδρυτής και διαχειριστής χαρτοφυλακίου στην Ironfire Capital LLC (2008-2014).

Ο Eric Jackson έχει ένα μη παραδοσιακό υπόβαθρο για έναν διαχειριστή hedge fund. Έχει Ph.D. στη Διοίκηση από το Columbia Business School (2002) και πτυχίο BA στην Αγγλική Φιλολογία από το McGill University (1994). Η καριέρα του περιλαμβάνει θητεία ως ακαδημαϊκός, στέλεχος σε μια startup υψηλής ανάπτυξης στον τομέα της τεχνολογίας, σύμβουλος διαχείρισης και ακτιβιστής επενδυτής. Αυτό το διαφορετικό υπόβαθρο, όπως αναφέρεται στην ιστοσελίδα της EMJ Capital, του προσδίδει μια ξεχωριστή οπτική στην εύρεση εταιρειών ανάπτυξης.

Ο Jackson είναι γνωστός για την ικανότητά του να εντοπίζει εταιρείες με δυνατότητα μεγάλης ανάπτυξης νωρίς. Έχει χρησιμοποιήσει στο παρελθόν ένα "μοντέλο τεχνητής νοημοσύνης" για την επιλογή μετοχών και έχει επιτυχημένες επενδύσεις σε εταιρείες όπως η Carvana, η Coinbase, η Roku και η Alibaba.

Συχνά εμφανίζεται σε μέσα ενημέρωσης, όπως το CNBC, σχολιάζοντας τις αγορές και τις επενδυτικές του στρατηγικές.
Εν ολίγοις, ο Eric Jackson είναι ένας έμπειρος διαχειριστής κεφαλαίων με ένα ιδιαίτερο υπόβαθρο, ο οποίος έχει προκαλέσει πρόσφατα μεγάλη αναταραχή στην αγορά με τις εξαιρετικά ανοδικές προβλέψεις του για την Opendoor.

Ο Eric Jackson έχει γίνει πρωτοσέλιδο τις τελευταίες ημέρες λόγω της δημόσιας υποστήριξής του στην Opendoor.
Ο Eric Jackson και η EMJ Capital έχουν ανακοινώσει ότι έχουν λάβει θέση στην Opendoor και έχουν εκφράσει εξαιρετικά αισιόδοξες προβλέψεις για τη μετοχή της. Έχει δηλώσει δημόσια ότι η Opendoor "θα μπορούσε να είναι ένα 100-bagger (να αποφέρει 100 φορές την επένδυση) τα επόμενα χρόνια" και την έχει συγκρίνει με την Carvana, μια εταιρεία που είδε τεράστια άνοδο μετά από περίοδο δυσκολιών. 

Αυτές οι δηλώσεις, ειδικά μέσω της πλατφόρμας X (πρώην Twitter), έχουν συμβάλει στην πρόσφατη μεγάλη άνοδο της μετοχής της Opendoor, καθιστώντας την ένα "meme stock" με έντονο ενδιαφέρον από μικροεπενδυτές.

Ο Jackson, είχε ένα πολύ άσχημο 2022, που συνέπεσε με τη χειρότερη χρονιά για τον Nasdaq από το 2008. Ο βασικός πελάτης του Jackson απέσυρε τα χρήματά του στο τέλος του έτους και όπως σχολιάζει ο ίδιος «από τότε είμαι μικρός».
Όπως είπε ο ίδιος το 99,5% του ενεργητικού του υπό διαχείριση του fund εν μία νυκτί χάθηκε, αφού ο κύριος επενδυτής του αποχώρησε το 2022. «Με απέλυσε επειδή έχασε πάρα πολλά χρήματα», έγραψε ο Jackson. Παραλίγο να κλείσει το fund, κάτι για το οποίο τον ενθάρρυναν να το κάνει η σύζυγός του και ο λογιστής του.

Ενώ τα υπό διαχείριση περιουσιακά του στοιχεία παραμένουν ελάχιστα, ωστόσο η φήμη του Τζάκσον για την πρόωρη ανάκαμψη του βελτιώθηκε χάρη στην απόδοση της Carvana.
Η πλατφόρμα ηλεκτρονικού εμπορίου αυτοκινήτων Carvana έχασε το 98% της αξίας της το 2022, καθώς οι επενδυτές θεωρούσαν ισχυρή την πιθανότητα πτώχευσης. Στα μέσα του ίδιου έτους, με την Carvana να απέχει ακόμη πολύ από το να φτάσει στο κατώτατο σημείο της, ο Jackson εξέφρασε την αισιοδοξία του. Δήλωσε στο CNBC τον Απρίλιο του 2022 ότι του άρεσε η μετοχή και στη συνέχεια προώθησε την ανάκαμψή της. Εκείνη την περίοδο, τόνιζε παράλληλα ότι του άρεσε η Opendoor.

Οι επενδυτές που ήταν πρόθυμοι να αντέξουν περαιτέρω απώλειες το 2022 ανταμείφθηκαν με κέρδος 1.000% το 2023, και πολύ μεγαλύτερη άνοδο από εκεί και πέρα. Η μετοχή της Carvana έχει σήμερα φθάσει στα 330 δολάρια, από το χαμηλό των 3,72 δολαρίων τον Δεκέμβριο του 2022, ενώ είχε σχεδόν τριπλασιάσει την τιμή της κατά την εμφάνιση του Τζάκσον στο CNBC τον Απρίλιο του ίδιου έτους.

Μετά την επιτυχία της Carvana το 2022, προφανώς ξεκίνησε για τον Jackson μια επική επιστροφή. Εν τω μεταξύ, η Opendoor συνέχισε να πέφτει ...

Ο Jackson έχει δηλώσει ότι οι επιπτώσεις του 2022 τον οδήγησαν να ακολουθήσει μια διαφορετική μέθοδο συλλογής μετοχών. Άρχισε να προσλαμβάνει μια μικρή ομάδα προγραμματιστών, η οποία τώρα αποτελείται από τέσσερα άτομα, για να κατασκευάσουν μοντέλα τεχνητής νοημοσύνης. Η εταιρεία έχει πειραματιστεί με διάφορα μοντέλα — κάποια έχουν λειτουργήσει και κάποια όχι — αλλά είπε ότι τώρα η εστίαση είναι στη χρήση όσων έχει μάθει από την Carvana για να βρει «100x» ευκαιρίες.
Πλέον, μετά από μια μακρά περίοδο ύφεσης για τον Jackson, οι επενδυτές επικοινωνούν μαζί του για να προσπαθήσουν να βάλουν χρήματα στο fund του. Χρησιμοποιεί την πρόσφατη δυναμική του στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης για να προσελκύσει κεφάλαια επενδυτών, υπενθυμίζοντας παράλληλα στους υποψήφιους πελάτες ότι θα μπορούσε να τα χάσει.

«Το μόνο που έχω είναι η φήμη μου και, αν δεν συνεχίσω να επιλέγω καλές μετοχές, θα εξαφανιστεί»

Tο μεγαλύτερο μέρος των αγορών της εταιρείας του Jackson, για την Opendoor, έγινε όταν η μετοχή βρισκόταν μεταξύ 0,70 και 0,80, ενώ έχει αγοράσει και δικαιώματα προαίρεσης για το χαρτοφυλάκιό του.

Τίποτα δεν έχει βελτιωθεί ουσιαστικά για την Opendoor από τότε που οι αγορές του Jackson έγιναν. Η Opendoor παραμένει μια επιχείρηση με χαμηλό περιθώριο κέρδους, με περιορισμένες βραχυπρόθεσμες προοπτικές ανάπτυξης, με τα έσοδα και τον αριθμό των πωληθέντων κατοικιών να μειώνονται κατά το πρώτο τρίμηνο σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα, και ενώ κατέγραψε ζημίες σχεδόν 370 εκατομμυρίων δολαρίων τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα.
Ωστόσο, ο Τζάκσον έχει πολλά να προσφέρει στην Opendoor.

Αριστερά η CEO του Opendoor Carrie Wheeler ... Δεξιά ο Eric Jackson

 

Ο Eric Jackson έχει προτείνει αρκετά πράγματα για την Opendoor. Συνοπτικά, οι προτάσεις του επικεντρώνονται στην βελτίωση της λειτουργικής εκτέλεσης και στην επιστροφή στην κερδοφορία μέσω του υπάρχοντος επιχειρηματικού μοντέλου της Opendoor.

Κύριες Προτάσεις του Eric Jackson προς τη διοίκηση της Opendoor

1. Νέα Κατεύθυνση & Αλλαγή Ηγεσίας
Ζητά αλλαγή στο τιμόνι της εταιρείας, θεωρώντας ότι η τωρινή CEO, Carrie Wheeler, δεν είναι κατάλληλη για την καθοδήγηση σε τεχνολογική αναστροφή.
Προτείνει να επανενταχθεί στην εταιρία ο συνιδρυτής Keith Rabois, ώστε να επανέλθει η οραματική δυναμική.

2. Ακύρωση του Reverse Stock Split
Επιτάσσει την ακύρωση της εξαγγελίας για reverse split, θεωρώντας ότι αυτά τα μέτρα δεν οδηγούν σε πραγματική αναστροφή και επιδεινώνουν την κατάσταση μακροπρόθεσμα.

3. Αγορές Μετοχών από Ηγετικά Στελέχη
Συνιστά στην CEO και τη διοικητική ομάδα να αγοράσουν μετοχές από την αγορά ‒ όπως έκανε ο CEO της Carvana ‒ για να ανακτήσουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών και να δημιουργήσουν θετικό κλίμα.

4. Εστίαση σε Επιχειρησιακή Εκτέλεση (Operational Execution)
Τονίζει ότι η ανάπτυξη δεν θα έρθει μέσω συγχωνεύσεων ή κεφαλαιακών αναδιαρθρώσεων, αλλά μέσω βελτιστοποίησης κόστους, τεχνολογικής καινοτομίας και capital-light μοντέλου .

• Επικέντρωση στην εκτέλεση και απόδειξη του μοντέλου

Έχει δηλώσει ότι η Opendoor δεν θα φτάσει σε υψηλές αποτιμήσεις μέσω συγχωνεύσεων και εξαγορών (M&A), αλλά μέσω της "επίπονης εργασίας, της εκτέλεσης και της απόδειξης του μοντέλου". Αυτό υποδηλώνει μια εστίαση στην οργανική ανάπτυξη και την αποτελεσματικότητα.

• Αξιοποίηση της υπάρχουσας υποδομής

Ο Jackson αναγνωρίζει ότι η Opendoor διαθέτει μια πρωτοποριακή τεχνολογική υποδομή στον τομέα των ακινήτων. Πιστεύει ότι αν η αγορά σταθεροποιηθεί, αυτή η υποδομή μπορεί να οδηγήσει σε πολυετή μετασχηματισμό.

• Συνέχιση της μείωσης κόστους

Έχει σημειώσει ότι η Opendoor έχει ήδη μειώσει σημαντικά το κόστος της και ότι η πλατφόρμα της είναι καλά τοποθετημένη αν ανακάμψουν οι όγκοι συναλλαγών. Αυτό υποδηλώνει τη συνέχιση της χρηματοοικονομικής πειθαρχίας.

• Εκμετάλλευση της κυριαρχίας στην αγορά iBuying

Ο Jackson πιστεύει ότι η Opendoor έχει κυριαρχήσει στην αγορά του iBuying μετά την αποχώρηση αντιπάλων όπως η Zillow και η Redfin, γεγονός που της δίνει ένα πλεονέκτημα.

Καλεί την Opendoor να στοχεύσει σε βιώσιμη κερδοφορία από το Q3 2025 και σταδιακή βελτίωση επιδόσεων για πολλά διαδοχικά τρίμηνα.

5. Εκμετάλλευση του νέου "asset-light" μοντέλου

Έχει επισημάνει το νέο μοντέλο της Opendoor που συνεργάζεται με κτηματομεσίτες για άμεσες προσφορές μετρητών, κάτι που θεωρεί θετικό βήμα.

Νέο προϊόν Cash Plus
Πρόσφατα η Opendoor κυκλοφόρησε το Cash Plus, που είναι ένας νέος τρόπος για πωλητές ακινήτων να λάβουν σημαντικό μέρος της αξίας του ακινήτου εντός 14 ημερών, ενώ μπορούν να κερδίσουν περισσότερα μέσω μιας παραδοσιακής πώλησης με τη βοήθεια ενός τοπικού κτηματομεσίτη κάνοντας χρήση του προγράμματος Key Connections.

Το Key Connections είναι ένα πρόγραμμα που προσφέρει η Opendoor ως εναλλακτική λύση πώλησης κατοικίας, για όσους ιδιοκτήτες δεν θέλουν να πουλήσουν άμεσα στην ίδια την Opendoor, αλλά θέλουν να αξιοποιήσουν την πλατφόρμα της για να βρουν καλύτερη προσφορά μέσω τοπικού real estate agent.

Το Key Connections είναι ουσιαστικά ένα δίκτυο συνεργαζόμενων κτηματομεσιτών που συνεργάζονται με την Opendoor. Αντί να αγοράσει απευθείας η εταιρεία το σπίτι σου (όπως κάνει παραδοσιακά με το μοντέλο iBuyer), η Opendoor σε συνδέει με έναν αξιόπιστο agent στην περιοχή σου.

Ο τοπικός μεσίτης αναλαμβάνει να πουλήσει το σπίτι στην αγορά. Αν προχωρήσει ο ενδιαφερόμενος με αυτόν τον agent, μπορεί να του προσφερθεί χρηματικό bonus (π.χ. $5.000 ή άλλο κίνητρο, εξαρτάται από την περιοχή και την αξία του σπιτιού).

Το Cash Plus συνδυάζεται με το Key Connections καθώς ο πωλητής παίρνει ένα μέρος των χρημάτων του άμεσα (σαν προκαταβολή από την Opendoor) και τα υπόλοιπα όταν πουληθεί το σπίτι στην αγορά μέσω του Key Connections agent.
Αυτό το υβριδικό μοντέλο προσπαθεί να καλύψει το κενό μεταξύ του "θέλω ρευστό γρήγορα" και του "θέλω την καλύτερη τιμή στην αγορά".

O Eric Jackson είναι εξαιρετικά αισιόδοξος για την μακροπρόθεσμη δυναμική της Opendoor, πιστεύοντας ότι μπορεί να γίνει μια εταιρεία "100-bagger" (δηλαδή να αυξήσει την αξία της 100 φορές) αν επικεντρωθεί στην αποτελεσματική εκτέλεση του επιχειρηματικού της μοντέλου και εκμεταλλευτεί την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων. Ωστόσο, αναγνωρίζει ότι απαιτείται πειθαρχία και σκληρή δουλειά για να επιτευχθούν αυτοί οι στόχοι.

Έχει εκτιμήσει ότι τα έσοδα της Opendoor θα μπορούσαν να εκτιναχθούν από 5 δισεκατομμύρια δολάρια το 2024 σε 12 δισεκατομμύρια δολάρια έως το 2029.

Οι αριθμοδείκτες P/S εταιρειών όπως η Zillow και η Carvana, διαπραγματεύονται με 4 έως 7 φορές τα μελλοντικά έσοδα. Ο λόγος τιμής προς πωλήσεις της Opendoor είναι επί του παρόντος πολύ κάτω από το 1.

Με την Zillow και την Redfin να έχουν αποχωρήσει από την αγορά άμεσης αγοράς κατοικίας, η Opendoor αντιμετωπίζει μικρό ανταγωνισμό επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες σπιτιών να πουλήσουν τα ακίνητά τους online έναντι μετρητών, αντί να ακολουθήσουν μια εκτεταμένη διαδικασία υποβολής προσφορών, πωλήσεων και κλεισίματος.

Ο Τζάκσον είπε ότι το μοντέλο του υποθέτει ότι «όπως και η Carvana, η Opendoor μπορεί να αποδείξει ότι μπορεί να ανατρέψει μόνιμα την κατάσταση και να επιτύχει βιώσιμη κερδοφορία», έτσι ώστε ο πολλαπλασιαστής Ρ/S να επανεκτιμηθεί.

Βασιζόμενος στην αύξηση των εσόδων και στο αυξημένο μερίδιο αγοράς που θα οδηγήσει σε μια κερδοφόρα επιχείρηση που θα ωθήσει τους επενδυτές να αποτιμήσουν την εταιρεία με πολλαπλασιαστή κάπου μεταξύ της Zillow και της Carvana. 

Έτσι αποτιμά στα 82 δολάρια τη μετοχή της Opendoor, δηλαδή σε μια κεφαλαιοποίηση περίπου 60 δισεκατομμύρια δολάρια, που αντιστοιχεί στο 5πλάσιο των προβλεπόμενων εσόδων για το 2029.

Ωστόσο οι μέσες εκτιμήσεις των αναλυτών που καλύπτουν τη Opendoor είναι :

• To 2025 Πωλήσεις 4,9 δισεκατομμύρια ... ζημιά 214 εκατομμύρια
•  Το 2026 Πωλήσεις 5,7 δισεκατομμύρια ... ζημιά 284 εκατομμύρια
•  Το 2027 Πωλήσεις 6,7 δισεκατομμύρια ... ζημιά 263 εκατομμύρια

Οι αναλυτές προβλέπουν μείωση εσόδων άνω του 5% φέτος, ακολουθούμενη από ανάπτυξη 20% το 2026 και επέκταση 12% το 2017. Οι ζημίες των 390 εκατομμυρίων δολαρίων αναμένουν να μειωθούν σε αυτό το διάστημα.

ΘΕΜΕΛΙΩΔΗ
Για το πρώτο τρίμηνο του 2025 η Opendoor ανακοίνωσε έσοδα 1,153 δισεκατομμύριο δολάρια. Αυτό ήταν μια μικρή μείωση (2%) σε σχέση με τα 1,181 δισεκατομμύρια δολάρια του Q1 2024, αλλά υπήρξε αύξηση (6%) σε σχέση με τα 1,084 δισεκατομμύρια του Q4 2024 και ξεπέρασε τις προβλέψεις των αναλυτών κατά 130 εκατ. δολάρια.

Όπως βλέπουμε στον επόμενο πίνακα που φαίνονται τα τριμηνιαία  έσοδα της Opendoor, από την ημερομηνία εισαγωγής της στο Nasdaq, οι πωλήσεις έχουν μεγάλα σκαμπανεβάσματα. Ακόμη και ως δικαιολογία να σκεφτούμε τα lock downs που επεβλήθησαν λόγω Covid (Q1 2020 και Q4 2020) και την μετέπειτα άρση τους (Q2 2021) είναι δύσκολο να εξηγηθούν αυτές οι απότομες και βίαιες μεταπτώσεις στις τριμηνιαίες πωλήσεις της Opendoor.

Tο τρίτο τρίμηνο του 2021 η Opendoor έφτασε να έχει πωλήσεις 2,266 δισεκατομμύρια δολάρια, (διπλάσιες από όσες γίνονται σήμερα) και οι οποίες κορυφώνουν στα 5,151 δισεκατομμύρια δολάρια το πρώτο τρίμηνο του 2022. Έκτοτε υπήρξε πτωτική τάση που οδήγησε τις πωλήσεις στο ναδίρ των 870 εκατομμυρίων δολαρίων του Q4 2023.

Τα έσοδα της Οpendoor προκύπτουν από τις πωλήσεις των ακινήτων που διακρατεί στον Ισολογισμό της και απο αυτά που αγοράζει και έχει επισκευάσει κατά τη διάρκεια του εκάστοτε τριμήνου. 
Κατά πρώτο τρίμηνο του 2025 η Opendoor πούλησε 2.946 κατοικίες, μειωμένες κατά 4% σε σχέση με τις 3.078 του Q1 2024, αλλά αυξημένες κατά 4% σε σχέση με τις 2822 κατοικίες που πουλήθηκαν το Q4 2024. Η μέση τιμή πώλησης ανά κατοικία για αυτά τα τρίμηνα είναι μεταξύ 383.000 και 391.000 δολαρίων.

Αντίστοιχα, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, η Opendoor αγόρασε 3.609 κατοικίες, αυξημένες κατά 4% σε σχέση με τις 3.458 του Q1 2024 και αυξημένες κατά 22% σε σχέση με τις 2.951 κατοικίες που αγοράστηκαν το Q4 2024. Η μέση τιμή αγοράς ανά κατοικία για αυτά τα τρίμηνα είναι μεταξύ 290.000 και 330.000 δολαρίων.

Όπως βλέπουμε και στις αγοραπωλησίες των ακινήτων υπάρχει μεγάλη μεταβλητότητα σε εκάστοτε τρίμηνο. Αυτό για εμένα αποτελεί μια πρώτη ένδειξη για την μη σωστή εκτέλεση κάποιας αλγοριθμικής διαδικασίας και την απουσία τεχνητής νοημοσύνης στην διακίνηση των ακινήτων και της ορθής τιμολόγηση τους.

Στο επόμενο διάγραμμα φαίνεται το πηλίκο των αγορών κατοικιών προς την πώληση τους, ανά τρίμηνο. Εδώ είναι ολοφάνερη η αναρχία που επικρατεί στις αγοραπωλησίες των κατοικιών της Opendoor.
Είναι σαν να μην επεξεργάζεται τα δεδομένα και ούτε να κινεί τα αποθέματα κάποιος αλγόριθμος τεχνητής νοημοσύνης, αλλά σαν να γίνεται η πώληση και η αγορά σπιτιών μέσω ανθρώπινης παρέμβασης.

Όταν συγκέντρωσα, παρατήρησα και ανέλυσα τα νούμερα της Οpendoor κατέληξα στο συμπέρασμα πως δεν ξέρουν να το τρέξουν το μαγαζί τους. Αμφιβάλλω αν δουλεύουν οι αλγόριθμοι τους. Στο γάμο του καραγκιόζη βαράνε. Αυτά σκέφτηκα ...

Δίχως σωστούς αλγόριθμους δεν πουλιούνται σπίτια εξ αποστάσεως, ούτε σωστές τιμολογήσεις μπορείς να κάνεις και προπαντός δεν κινείται σωστά το απόθεμα σου και μένεις εγκλωβισμένος με σπίτια στον Ισολογισμό σου ανεβάζοντας το χρέος σου για το οποίο πληρώνεις και τόκους.

Το πηλίκο αγορά / πώληση κατοικιών θα έπρεπε για εμένα να κινείται πέριξ του 1 με απόκλιση της τάξης του 10%. Δηλαδή ο αριθμοδείκτης αυτός να είναι μεταξύ του 0,9 και 1,1.

Αν πάλι η εταιρία έχει δυνατό Ισολογισμό με μεγάλη ρευστότητα ταμειακών διαθέσιμων τότε θα μπορούσα να δεχτώ ο αριθμοδείκτης αγορά/πώληση κατοικιών να κινηθεί και αρκετά ψηλότερα του 1,1, διατηρώντας τα επιπλέον ακίνητα που αγόρασε στο απόθεμα της και τα οποία θα πουλήσει, σε μια καλύτερη χρονικά στιγμή στην αγορά, σε καλύτερες τιμές.

Αν όμως η εταιρία δεν διαθέτει επαρκή ρευστότητα δεν είναι ορθό να διατηρεί μεγάλο αριθμό κατοικιών στο απόθεμα της, καθώς για να έχει αυτά τα ακίνητα στην ιδιοκτησία της θα πληρώνει και τόκους αφού τα αγοράζει μέσω δανεισμού.

Ας δούμε πως κινούνται τα Αποθέματα (Inventory) της Opendoor.

Για το πρώτο τρίμηνο του 2025 υπάρχουν 7.080 κατοικίες αυξημένες κατά 24% από τις 5.706 κατοικίες του Q1 2024 και αυξημένες κατά 10% από τις 6.417 κατοικίες του Q4 2024.

Αντίστοιχα για τα ίδια τρίμηνα τα ακίνητα που είναι στα αποθέματα είναι κοστολογημένα ως εξής :

• 2,326 δισ. δολάρια, για το Q1 2025, μέση τιμή κτήσης 333.616 δολάρια

• 1,881 δισ. δολάρια, για το Q1 2024, μέση τιμή κτήσης 329.653 δολάρια

• 2,159 δισ. δολάρια, για το Q4 2024, μέση τιμή κτήσης 336.450 δολάρια

Εφόσον δουλευτεί σωστά η διακίνηση των ακινήτων, κοιτώντας τα νούμερα, διαπιστώνω πως θα ήταν δυνατόν να επιτευχθεί ένα περιθώριο μεικτού κέρδους τουλάχιστον της τάξης του 15%.  Όταν έχεις στο απόθεμα σου την κατοικία με μέση τιμή κτήσης 330.000 δολάρια και την πουλάς με 390.000 τότε το μέσο κέρδος σου ανά κατοικία είναι 60.000 δολάρια ή αν προτιμάτε 15% περιθώριο μεικτού κέρδους. 

Στην πράξη όμως η Opendoor δεν μπορεί να πετύχει περιθώριο μεικτού κέρδους πάνω από 10%. Αυτό επιτεύχθηκε μόνο στα τρίμηνα Q1 2021, Q2 2021 και Q2 2022, ενώ υπήρξε και τρίμηνο (Q3 2022) που είχε ζημιές από τα μικτά κέρδη (αρνητικό περιθώριο μεικτού κέρδους).

Προσωπικώς δεν είχα καμιά αμφιβολία ότι στην Opendoor βαρούσαν στο γάμο του Καραγκιόζη στις αγοραπωλησίες των ακινήτων τους, στην τιμολόγηση τους και στην κίνηση των αποθεμάτων τους.

Ήταν φανερό, για εμένα, ότι έμπαινε ανθρώπινο χέρι ...

Το έψαξα ακόμη περισσότερο το πράγμα, γιατί ήμουν σίγουρος ότι κάποιοι δύσπιστοι, θα πέταγαν τις φιλοσοφίες τους, πως τάχα μου κάνω τον εξυπνάκια ... ιδού άλλη μια απόδειξη που δεν χωράει καμιά αμφισβήτηση πλέον, περί του ισχυρισμού μου.

 
Δικαστική Διευθέτηση & Κίνδυνοι Κανονισμών
H Opendoor συμφώνησε να καταβάλει 39 εκατομμύρια δολάρια για διευθέτηση αγωγής επενδυτών που αμφισβητούσαν τον τρόπο που παρουσιάζει την τεχνολογία AI‑τιμολόγησής της. Οι ενάγοντες ισχυρίσθηκαν ότι η εταιρεία χρησιμοποιεί ανθρώπινη επιμέλεια και όχι αλγορίθμους. Η εταιρεία αρνήθηκε τις κατηγορίες, αλλά επέλεξε να αποτρέψει παρατεταμένες δικαστικές διαδικασίες.

Η διευθέτηση έγινε στις 16 Ιουνίου 2025 στο ομοσπονδιακό Δικαστήριο της Αριζόνα και απαιτεί έγκριση από τον δικαστή Michael Liburdi. Οι κατηγορίες αφορούσαν παραπλάνηση επενδυτών σχετικά με την επίδοση της τεχνολογίας τιμολόγησης της Opendoor, η οποία είχε παρουσιαστεί ως AI‑based αλλά βασιζόταν συχνά σε ανθρώπινες επεμβάσεις.

Η συμφωνία ήταν το αποτέλεσμα της αγωγής που είχε αρχικά υποβληθεί το 2022, και εκκρεμούσε η τελική έγκριση από τον δικαστή Michael Liburdi
Η μετοχή της Opendoor είχε χάσει πάνω από 94% της αξίας της από το IPO του 2020 έως τον Νοέμβριο 2022, σύμφωνα με την καταγγελία.
Η συμφωνία χαρακτηρίστηκε από τους επενδυτές ως “ενεργός και σημαντική ανάκτηση” και εκτιμάται ότι οι δικηγόροι θα ζητήσουν έως 30% (≈ 11,7 εκατ. $) του ποσού ως αμοιβή.

Ωστόσο σε όλα διαγράμματα που αναλύω παρατηρώ πως, τα 5 τελευταία τρίμηνα, είτε η κατάσταση αρχίζει να εξομαλύνεται είτε άρχισαν να λειτουργούν οι αλγόριθμοι.
Την απάντηση σε αυτό δεν την έχω ακόμη ...

Στο προηγούμενο διάγραμμα φαίνονται το κόστος των αποθεμάτων (μπλέ στήλη), τα ταμειακά διαθέσιμα (πράσινη στήλη) και το χρέος (κόκκινη στήλη) της Opendoor.
Είναι πεντακάθαρο πως όταν ανεβαίνει η μπλέ στήλη, ανεβαίνει και το χρέος (κόκκινη στήλη) της εταιρίας. Τα ταμειακά διαθέσιμα (πράσινη στήλη) της Opendoor δεν επαρκούν για να διατηρούνται αποθέματα σπιτιών στον Ισολογισμό της εταιρίας. Έτσι η εταιρία αγοράζει και διακρατεί ακίνητα μέσω δανεισμού οπότε έχει και υψηλά έξοδα από κόστη χρηματοδότησης.

Η Opendoor εξακολουθεί να λειτουργεί με σημαντικό χρέος ύψους 2,526 δισεκατομμυρίων δολαρίων, με τις συνολικές υποχρεώσεις της να είναι 2,6 δισεκατομμύρια δολάρια.
Αξίζει να παρατηρηθεί πως το συνολικό χρέος της Opendoor τείνει να ταυτιστεί με τις συνολικές υποχρεώσεις της.
Από την άλλη μεριά τα ταμειακά διαθέσιμα της Opendoor ανέρχονται σε 559 εκατομμύρια δολάρια και βρίσκονται σε πτωτική τάση από την κορύφωση τους στα 2,776 δισεκατομμύρια του Q1 2022.
Αν αθροίσουμε τα ταμειακά διαθέσιμα της Opendoor με το απόθεμα της προκύπτει νούμερο αρκετά μεγαλύτερο του χρέους, που υποδηλώνει ότι αυτή τη στιγμή η εταιρία δεν έχει κάποιο άμεσο πρόβλημα ρευστότητας και δεν κινδυνεύει με χρεοκοπία για τα επόμενα τουλάχιστον 2 χρόνια, εκτός αν έχει σκελετούς στο απόθεμα της ή αν υπάρξει μια απότομη πτώση των τιμών των κατοικιών μεγαλύτερη του 20%.

Και γιατί μειώνονται τα ταμειακά διαθέσιμα της Opendoor; 

Απλούστατα γιατί η εταιρία είναι ζημιογόνος και καίει κάθε χρόνο μετρητά. Προσέξτε ...

• Το Q1 2025 η Opendoor είχε 3,81 δισεκατομμύρια δολάρια συσσωρευμένες ζημιές ... ίδια κεφάλαια 645 εκατομμύρια

• Το Q1 2021 είχε 1,31 δισεκατομμύρια δολάρια συσσωρευμένες ζημιές ... ίδια κεφάλαια 2,383 δισεκατομμύρια

Παρατηρούμε ότι τα τελευταία 4 χρόνια ήταν καταστροφικά για την Opendoor και χάθηκαν περισσότερα από 1,5 δισεκατομμύρια δολάρια που ίσως και να φθάνουν ακόμη και τα 2 δισεκατομμύρια.

Οι αποζημιώσεις βάσει μετοχών δεν είναι μεγάλες κινούνται ελαφρώς ψηλότερα των 100 εκατομμυρίων δολαρίων ... για το πρώτο τρίμηνο του 2025 ήταν μόλις 14 εκατομμύρια δολάρια.

Κατά το πρώτο τρίμηνο 2025 η Opendoor παρουσίασε αποτελέσματα που ξεπέρασαν τις προσδοκίες των αναλυτών, τόσο στα έσοδα όσο και στις ζημίες ανά μετοχή.
Περιθώριο Μικτού Κέρδους (Gross Margin): 8,6%. Εμφάνισε διαδοχική βελτίωση σε σχέση με το Q4 2024 (7,8%), αλλά ήταν χαμηλότερο από το 9,7% του Q1 2024.
Μικτό Κέρδος (Gross Profit): 99 εκατομμύρια δολάρια.
Προσαρμοσμένο EBITDA: Ζημία 30 εκατομμύρια δολάρια. Σημαντική βελτίωση από τα 50 εκατομμύρια δολάρια ζημία του Q1 2024, υποδεικνύοντας καλύτερη λειτουργική αποδοτικότητα.
Καθαρή Ζημία: 85 εκατομμύρια δολάρια. Παρουσιάζει βελτίωση σε σχέση με την απώλεια των 109 εκατ. δολαρίων του Q1 2024 και των 113 εκατ. δολαρίων του Q4 2024.
Πάγια λειτουργικά έξοδα: Μείωση 33% σε ετήσια βάση, υποδηλώνοντας κέρδη αποδοτικότητας.

Guidance για το Q2 2025

• Έσοδα: 1,45 έως 1,525 δισεκατομμύρια δολάρια.
• Κέρδος Συνεισφοράς (Contribution Profit): 65 έως 75 εκατομμύρια δολάρια.
•  Προσαρμοσμένο EBITDA: 10 έως 20 εκατομμύρια δολάρια (αναμένεται να γίνει θετικό).

Συνοπτικά καταλήγω ότι η Opendoor δείχνει πώς κάνει βήματα προόδου τα τελευταία 4 με 5 τρίμηνα καθώς λειτουργεί πιο μεθοδικά. Ίσως να έχει ξεκινήσει να χρησιμοποιεί και τους αλγόριθμους της.
Πρόσφατα ανακοίνωσε μια στρατηγική στροφή προς ένα υβριδικό μοντέλο πώλησης με υποστήριξη πρακτόρων. Στόχος είναι η βελτίωση της εμπειρίας των πελατών και η αύξηση του όγκου των συναλλαγών.
Παράλληλα, η εταιρεία επενδύει στη βελτίωση της πλατφόρμας της για να προσφέρει περισσότερες επιλογές στους ιδιοκτήτες κατοικιών, είτε μια προσφορά σε μετρητά είτε καταχώριση με έναν έμπιστο πράκτορα και είναι εμφανής η εμφαση στη δημοσιονομική πειθαρχία και στη βελτίωση της κερδοφορίας.

H κατοικημένη ακίνητη περιουσία είναι μια από τις μεγαλύτερες αγορές στις ΗΠΑ με ετήσιες πωλήσεις 4,5 εκατομμυρίων κατοικιών αξίας 2 τρισεκατομμυρίων δολαρίων, με λιγότερο από 1% διείσδυση στο διαδίκτυο.
Αν λοιπόν, ακούσουν τον Eric Jackson και συνεργαστούν μαζί του τότε :

• τα υψηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων που συνεχίζουν να αποτελούν πρόβλημα για την αγορά ακινήτων.

• η μείωση των ποσοστών εκκαθάρισης σε ετήσια βάση.

• η αβεβαιότητα στην αγορά και η διστακτικότητα των πωλητών, όπως και

• η πίεση στο περιθώριο κέρδους και η κατανάλωση μετρητών.

δεν αποτελούν πρόβλημα, καθώς με σωστή διαχείριση και τη χρήση της ΑΙ θα υπάρξει λαμπρό μέλλον.